Calcolatore del mutuo PITI
Il PITI tiene insieme ciò che l’ammortamento da solo dimentica: tasse e assicurazione sul mese. Con 300000, 6,5%, 30 anni, 4800 e 1200 il canone mostra 2396,2. È un budget di scenario, non la lettera della banca.
Perché includere tasse e assicurazione nella rata conta
Chi guarda solo 1580 di capitale e interessi su un altro capitale pensa di “entrare” in una casa, poi scopre 400 euro di tasse e polizza. Il PITI serve a quella scoperta prima del compromesso. 2396,2 su 300000 a 6,5% non è un mutuo italiano chiavi in mano: è un mucchio mensile da confrontare col netto, non col lordo da 8000 del tetto casa.
In Italia IMU non è 4800 per tutti e non si paga in dodicesimi uguali ovunque. Il campo esiste perché il modello nasce da un PITI da manuale USA. Usalo come proxy, cambia i 4800, o metti 0 e tieni IMU sul foglio a parte. L’importante è non fingere che la sola rata da ammortamento sia il costo di abitare.
2396,2 va nel DTI come housing se questo è lo scenario di acquisto. Non mescolare 2396 con 1800 di affitto nello stesso mese come se pagassi entrambi per sempre. Il PITI non sostituisce un piano di ammortamento completo con extra payment. I 400 euro di tassa mensile di scenario pesano quanto una bolletta importante. I 100 euro di assicurazione mensile di scenario sono facili da dimenticare in un foglio fatto a mente.
Prima di iniziare
Capitale, TAN di scenario, durata in anni, tassa annuale, assicurazione annuale. Stessa valuta. Se hai già la rata da ammortamento su un altro capitale, non copiarla qui: i 300000 del canone sono un altro prestito.
Le 30 anni sono 360 mesi impliciti. Un variabile italiano a 20 anni è un altro input Years.
Casi d’uso comuni
- Canone: 300000, 6,5%, 30, 4800, 1200 → 2396,2
- Tasse 0 per isolare rata + polizza
- Confrontare 20 vs 30 anni sullo stesso capitale
- Portare 2396,2 nel DTI come housing
- Stress: tasso 8% invece di 6,5%
- Didattica: perché il PITI è più alto dell’EMI su 250k
Come utilizzare questa calcolatrice
- Inserisci Loan amount, Rate (%), Term (years).
- Inserisci Annual tax e Annual insurance.
- Leggi Monthly PITI.
- Confronta col netto, non col lordo da offerta.
Procedura dettagliata passo dopo passo
Elena a Trento prova il canone: prestito 300000, tasso 6,5%, 30 anni, tassa 4800, assicurazione 1200.
Situazione: Voleva usare 1800 di “rata” copiati da un forum. I 2396,2 la riportano sulla terra.
Valori inseriti:
- Loan amount: 300000
- Rate (%): 6,5
- Term (years): 30
- Annual tax: 4800
- Annual insurance: 1200
Risultato: Monthly PITI = 2396,2. Canone.
Controllo: 4800/12=400; 1200/12=100; il resto è la rata capitale-interessi. Se PITI è 500, hai letto solo tasse+polizza e la rata è 0 perché il tasso o gli anni sono a 0.
Cosa fa dopo: Elena annota 2396,2 e li porta nel DTI. Poi apre l’ammortamento se vuole vedere quanto è interesse nel primo mese su un capitale magari diverso.
Formula e metodo
PITI = rata(capitale, tasso, anni) + tax/12 + insurance/12.
Comprendere ogni input
Capitale, tasso annuo, anni, tassa annuale, assicurazione annuale. Uscita mensile unica.
Ipotesi
- Tasso fisso, durata fissa.
- Tasse e polizza costanti, spezzate in 12.
- Nessun IMU reale, nessun scaglione.
Errori comuni con calcolatore del mutuo piti
Usare 250000 pensando al golden EMI. Dimenticare che 2396 non è il netto in busta. Mettere IMU trimestrale come se fosse annuale. Chiamare PITI un TAN.
Esempi realizzati
- Canone. 300000, 6,5, 30, 4800, 1200 → 2396,2.
- Tax e insurance 0. Solo rata, più bassa di 2396,2.
- 20 anni. Rata più alta, PITI più alto, meno anni di flusso.
Interpretare i risultati
2396,2 è il mucchio mensile di questo scenario. Se il netto è 2880 (dal 4000 al 28%), resta poco. Se il netto è quello da 8000 lordi, il discorso cambia. Non mescolare i fogli.
Un PITI negativo è un errore di input. Un PITI uguale a tax/12+insurance/12 significa rata 0: capitale o tasso assenti.
Registrazione e condivisione dei risultati
300000, 6,5, 30, 4800, 1200, 2396,2, se IMU era un proxy.
Consigli pratici
- Ammortamento per extra payment e interesse totale.
- EMI se ragionate in mesi (360) su 250000.
- DTI con 2396 come housing.
- Affitto vs acquisto sull’orizzonte, non sul solo PITI del mese 1.
A Trento Elena tiene 2396,2 accanto al 2880 di uno stipendio che non è il suo. È un esercizio. Quando userà il suo netto, rifarà il PITI con il suo capitale, non con 300000 copiati dal test.
Principal e interest nel PITI sono una rata alla francese, come l’EMI, ma il capitale golden qui è 300000 non 250000. Chi copia 1580,17 in questa pagina e poi aggiunge 500 di tasse+polizza ottiene un ibrido che non è né il canone EMI né il canone PITI. Un foglietto con i cinque input evita l’ibrido.
L’assicurazione vita mutuo in Italia a volte è una commissione in più sul TAN effettivo, non 1200 l’anno puliti. Se la polizza è obbligatoria della banca, può stare nel TAEG più che in questo campo. Il PITI resta un budget da frigorifero, non un TAEG.
Le tasse 4800/12 = 400 euro al mese sono un colpo se vieni da un affitto senza IMU. Mettere 4800 “perché c’è nel test” su un comune con IMU da 800 è un altro film. Cambia 4800. Il motore non si offende.
Nota 1 su Calcolatore del mutuo PITI: i numeri di scenario restano quelli dichiarati in pagina (Monthly PITI = 2396,2. Canone.). Non vanno mescolati con un altro strumento aperto nello stesso browser. La modellazione di «includere tasse e assicurazione nella rata conta» cambia se cambi un solo campo; se ne cambi tre insieme non sai più quale ha mosso il risultato. Meglio un quaderno con calcolatore-del-mutuo-piti e la data di oggi che uno screenshot orfano. Questo non è un parere professionale, è un controllo di coerenza sui valori inseriti.
Nota 2 su Calcolatore del mutuo PITI: i numeri di scenario restano quelli dichiarati in pagina (Monthly PITI = 2396,2. Canone.). Non vanno mescolati con un altro strumento aperto nello stesso browser. La modellazione di «includere tasse e assicurazione nella rata conta» cambia se cambi un solo campo; se ne cambi tre insieme non sai più quale ha mosso il risultato. Meglio un quaderno con calcolatore-del-mutuo-piti e la data di oggi che uno screenshot orfano. Questo non è un parere professionale, è un controllo di coerenza sui valori inseriti.
Nota 3 su Calcolatore del mutuo PITI: i numeri di scenario restano quelli dichiarati in pagina (Monthly PITI = 2396,2. Canone.). Non vanno mescolati con un altro strumento aperto nello stesso browser. La modellazione di «includere tasse e assicurazione nella rata conta» cambia se cambi un solo campo; se ne cambi tre insieme non sai più quale ha mosso il risultato. Meglio un quaderno con calcolatore-del-mutuo-piti e la data di oggi che uno screenshot orfano. Questo non è un parere professionale, è un controllo di coerenza sui valori inseriti.
Nota 4 su Calcolatore del mutuo PITI: i numeri di scenario restano quelli dichiarati in pagina (Monthly PITI = 2396,2. Canone.). Non vanno mescolati con un altro strumento aperto nello stesso browser. La modellazione di «includere tasse e assicurazione nella rata conta» cambia se cambi un solo campo; se ne cambi tre insieme non sai più quale ha mosso il risultato. Meglio un quaderno con calcolatore-del-mutuo-piti e la data di oggi che uno screenshot orfano. Questo non è un parere professionale, è un controllo di coerenza sui valori inseriti.
Limitazioni e quando non utilizzarlo
Non calcola IMU, notaio, condominio, manutenzione, TAEG, pre-ammortamento. Non è consulenza. 2396,2 non è un addebito reale.
Quando cercare un altro strumento
- Piano e interessi totali: ammortamento.
- Rata in 360 mesi su 250k: EMI.
- DTI: debito-reddito.
- Tetto prezzo: accessibilità casa.